Kiralar ne olacak?

Koronavirüs nedeniyle halk kalabalık ortamlardan uzak durup evine kapanırken, hükümetin aldığı önlemlerle eğlence, spor, yeme-içme mekanları da geçici olarak kapatıldı. Alışveriş merkezleri ise tavsiye ile kapatma kararı aldı. Şimdi herkesin aklında kiralar var. Dükkanlar kapalıyken yükümlülükler ne ölçüde devrede olacak? Bazı mal sahipleri kendi istekleriyle ödeme almayacağını söylüyor. Bunun yaşanmadığı durumlarda ne yapılmalı?

'Mücbir sebep'

Cumhurbaşkanı Erdoğan, açıkladığı pakette temerrüde düşen firmaların kredi siciline ‘mücbir sebep’ notu düşülmesini sağlayacaklarını söyledi. Böylece sürece dair ilk defa ‘mücbir sebep’ kavramı kullanıldı. Hukukçular, bu tanımın diğer sözleşmeler için de geçerli olabileceği görüşünde. Şimdi kiracılar mal sahibinden indirim ya da erteleme isteyebilir. Önümüzdeki süreçte sokağa çıkma yasağı ilan edilirse ödemeler askıya alınabilir.

'Mücbir sebep nedir?

Yargıtay kararlarında mücbir sebep ‘sorumlu veya borçlunun faaliyet veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü olay” olarak tanımlanıyor.

Dükkan sahipleri kira almayacak

Bu süreçte kamu tarafından alışveriş merkezlerine yönelik kapatma kararı alınmadı. Alışveriş merkezleri kapatmaya yönelik tavsiye verdi. Birçok firma mağazalarını kapattı ancak kiraların ne olacağı meçhuldü. Dün Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu (TAMPF), “Federasyonumuz bünyesinde olan alışveriş merkezlerimiz, kapanan işletmelere kira faturası düzenlenmemesi ve kira alınmaması yoluyla destek olacaklarını belirtmişlerdir” açıklamasını yaptı.

Kolaylık sağlanır

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği de kiracılara gerekli kolaylıkları sağlayacaklarını söylemişti. Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Sinan Öncel ise cadde mağazalarındaki birçok mal sahibinin kendilerini arayarak birkaç ay kira almayacakları yönünde destek verdiğini söyledi.

İndirim talep edilebilir

İhtarname gönderilmeli

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, koronavirüse ilişkin sürecin ilk defa Cumhurbaşkanlığı açıklamasında ‘mücbir sebep’ olarak değerlendirildiğini belirterek, “Bu tanım mahkemeler tarafından da değerlendirilmek üzere artık diğer sözleşmeler için de kullanılabilir. Mücbir sebebin kabul edilebilmesi için öncelikle ihtarname gönderilmesi gerekiyor” dedi.

Hakkaniyet oranında

Kiraz, şöyle devam etti: “Kiracılar, mücbir sebebe dayalı olarak salgın hastalık tedbirlerinin devam ettiği süre ile sınırlı olmak üzere kira bedelinin hakkaniyet ve nesafete göre indirilmesini veya uzun süre devamı halinde de sözleşmenin feshini talep edebilirler. Kiracılar Borçlar Kanunu 331’inci maddesi gereğince olağanüstü fesih şartlarını işleterek sözleşme feshi yoluna da gidebilir. Bu konut kiraları için geçerli. İşyeri kiraları için bu maddenin yürürlüğe giriş tarihi 1 Temmuz 2020.”

Karantinada askıda olur

Avukat Mehmet Aslan da kiracıların işletmelerini kendi istekleriyle veya kamu kararıyla kapatmalarının arasındaki farkı şöyle anlattı:

✘Kiracı kendi insiyatifiyle işyerini kapatırsa, borç sona ermeyeceğinden kiracının kira bedeli ve ortak gider ödeme yükümlülüğü devam eder. Bu durumda tahliye riskini de önlemek amacıyla ihtirazi kayıtla kira bedellerinin ödenmesi ve ayrıca Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesi uyarınca aşırı ifa güçlüğü ileri sürülerek uyarlama davası ikame edilmesi hukuka uygun olacaktır.

✘Kamu kararıyla mağaza gibi toplu alanların kapatılması ve sokağa çıkılmaması yönünde zorunlu karar verilmesi halinde, işletmelerin mağazalarını kapatmak dışında seçenekleri olmayacağından, hem kiralayan hem de kiracı bakımından mücbir sebep teşkil edecektir. Hal böyleyken kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerin askıda olduğu ve kiracının kira ve ortak giderleri ödeme yükümlülüğünün devam etmeyeceği söylenebilir.

Kredi ödemelerine erteleme istenebilir

Avukat Mehmet Aslan, banka kredisi ödeyenlerin bir dilekçe ile ilgili bankaya müracaat edip, mücbir sebep hali nedeniyle taksitlerin ertelenmesinin talep edilebileceğini söyledi. Türkiye Bankalar Birliği de bu yönde tavsiye kararı alarak, bankalardan vade, ödeme, taksit ödeme ve teminat koşullarında esneklik sağlamasını istedi.

Ev kiracıları ne yapacak?

Avukat Mehmet Aslan’a göre, ev kiracılarının ilk önce yapmaları gereken ev sahipleriyle irtibata geçmek ve üç aylık süre için indirim talep etmektir. Ev sahibi kira almakta ısrar ederse, ödemeleri ihtirazi kayıtla yaparak uyarlama davası açılabilir. Ancak kiracının bu süreçte işleri etkilenmiş ve kirasını ödeyememişse, tahliye davası ile karşı karşıya kalabilir. Ev sahipleri, kira borcu için icra takibi yaparak 30 gün içerisinde borcun ödenmesini ister. Bu sürede borç ödenmezse tahliye davası ile karşı karşıya kalınabilir.