En uygun konut kredisi nasıl seçilir?

Konut kredisi faiz oranları, son bir yılı yüzde 2 ile 3 arasında oldukça yüksek seviyelerde geçirmesinin ardından Merkez Bankası’nın peş peşe faiz indirimleriyle ‘ulaşılabilir’ rakamlara geldi. Kamu bankaları piyasaya öncü olup 180 aya (15 yıl) kadar faizi yüzde 0.99’a çekti. Ardından özel bankalar da indirim yarışına girdi ve 120 aya (10 yıl) kadar yüzde 1.17 oran belirledi.

VADE 15 YILA UZADI

Kredi faizleri gerileyip, vade de 10 yıldan 15 yıla uzayınca konut almak isteyenler, bu avantajdan yararlanmak için bankaların yolunu tuttu. Kredi alanlar genelde aylık taksitleri daha düşük olacağı için en uzun vadeyi tercih ediyor. Ancak bu pek de doğru bir yöntem değil. Ödeme gücünüz varsa minimum vadeyi tercih etmek en doğru seçim. Nedenlerini açıklayalım.

TOPLAM MALİYETE BAKIN

Kredilerin bir denklemi var. Kredilerde vade uzadıkça, ödeyeceğiniz taksit miktarı düşse bile faiz maliyeti yükselir. Yani cebinizden her ay daha az para çıkar ancak toplamda daha fazla ödersiniz. Vade düştükçe ise ödenen taksit miktarı yükselse bile toplam maliyet azalır. Bu denklemde belirleyici olan aylık geliriniz. Başka bir deyişle en fazla ne kadar taksit ödeyebileceğiniz.

5 YILDA 87 BİN TL FARK

200 bin liralık kredi için rakamlarla açıklayalım. Kamu bankalarından 0.99 oranla 180 ay kredi çektiğinizde aylık 2 bin 384 lira taksidiniz, toplam 429 bin 285 lira geri ödemeniz olur. Aynı krediyi 120 aylık çektiğinizde, taksit ödemeniz bir miktar yükselir ve 2 bin 855 lira olur. Toplam geri ödemeniz ise 342 bin 667 liraya iner. Aradaki fark 86 bin 618 lira!

YARI YARIYA AZALIR

Vade daha da düştüğünde fark daha da artıyor. Aynı miktarı 60 ayda çektiğinizde, taksit miktarınız 180 aya göre neredeyse iki katına çıkıp, 4 bin 436 lira olur. Ancak ödeyeceğiniz toplam miktar 266 bin 206 liraya düşer. Arada yarı yarıya fark var. Eğer daha yüksek miktarda taksit ödeyecek durumdaysanız, daha düşük vadeyi tercih etmeniz, evin maliyetini de azaltacaktır.

ÖNCE FAİZİ ÖDERSİNİZ

Ayrıca kredilerde önce faiz ödemelerine ağırlık verilir. Örneğin 180 aylık kredinizde, ilk taksidinizin yalnızca 404 lirasını ana para için ödersiniz. Geriye kalan 1980 lirayı faiz için ödersiniz. Faizin büyük çoğunluğunu ilk 5 yılda ödersiniz. Ta ki 112’nci takside geldiğinizde yani son 5 yıla yaklaştığınızda artık faiz ödemesi ana para ödemesinden düşük olur.

MASRAFLARI HESAPLAYIN

Kredi alırken, kredi tahsis ücreti, ekspertiz parası, hayat sigortası gibi maliyetleri de gözönünde bulundurmak gerekiyor. Bu noktada krediyi tüm masraflarıyla ele alıp, toplam maliyet üzerinden karşılaştırma yapın.

KONUTA KREDİ DOPİNGİ

Konut kredisi faizlerinin yaklaşık 1.5 yıl sonra yeniden yüzde 1’in altına inmesi konut satışlarına da hareket getirdi. Geçen yılın gerisinde kalan konut satışları yeniden yükselişe geçti. Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı rakamlara göre, ağustosta 110 bin 538 konut satıldı. Bu rakam bir önceki aya göre yüzde 8.1, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 5.1 artış anlamına geliyor.

YÜZDE 5’LERE DÜŞMÜŞTÜ

Kredi faizleri yüksekken, ipotekli (kredili) satışlar dibe vurmuştu. Toplam satışlar içinde kredili satışların payı yüzde 5’lere kadar inmişti. Faizlerdeki düşüş, krediye yeniden ivme kazandırdı. Kredili satışlar, ağustosta geçen yılın aynı ayına göre yüzde 168 artarak 34 bin 148’e yükseldi. İlk 8 ayda kredili satışlar ise 130 bin 97 olarak gerçekleşti. Geçen yılın aynı döneminde 244 bin 953 konut krediyle satılmıştı

HEDEF 1 MİLYONUN ÜZERİNDE

Yabancılara yapılan konut satışları, ağustosta geçen yılın aynı ayına göre yüzde 6.8 azalsa da ilk 8 ayda geçen yıla göre yüzde 50 arttı ve 27 bin 748 oldu. Konut satışları, geçtiğimiz yıl 1.4 milyonu aşmıştı. Ocak-ağustos döneminde 718 bin 570 konut satıldı. Remax Gayrimenkul Danışmanı Evrim Kırmızıtaş Başaran, “Vadelerin de 15 yıla (180 ay) çıkmasıyla satışlar hızlandı. Ağustosta satış rakamları umutları artırdı. Yılsonunda toplam konut satışı 1 milyonun üzerine çıkılabilir” dedi. 2 Ağustos’ta 178.5 milyar lira olan konut kredi hacmi 6 Eylül’de 182.8 milyara çıktı. Artış 4.3 milyar lira.

MELTEM KARA SÖYLEYENOĞLU/ POSTA